دعاوی ملکی در ایران: یک نگاه کامل

مقدمه:

دعاوی ملکی در ایران: یک نگاه کامل : این دعاوی معمولاً بر سر اموال غیرمنقول مانند خانه، زمین، باغ و … صورت می‌گیرد. دعاوی ملکی به سه دسته حقوقی، کیفری و ثبتی تقسیم می‌شوند که در این مقاله به بررسی آنها می‌پردازیم.

تعریف دعاوی ملکی:

دعاوی ملکی به دعواهایی گفته می‌شود که در مورد اموال غیرمنقول مطرح می‌شوند. اموال غیرمنقول به اموالی گفته می‌شود که نمی‌توان آنها را از محلی به محل دیگر منتقل کرد. دعاوی ملکی از پربحث‌ترین پرونده‌های حقوقی در مراجع قضایی هستند.

انواع دعاوی ملکی:

دعاوی ملکی به سه دسته حقوقی، کیفری و ثبتی تقسیم می‌شوند.

دعوای ملکی حقوقی:

دعاوی ملکی حقوقی در دادگاه‌های حقوقی رسیدگی می‌شوند و حکمی که از سوی قاضی صادر می‌شود، معمولاً پرداخت خسارت است. این دعوای مجازات حبس ندارند. از مهمترین دعاوی ملکی حقوقی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• دعاوی التزام به تحویل ملک:

هنگامی که فروشنده، یک ملک را به خریدار می‌فروشد، طبق مبایعه نامه تعهد می‌دهد که در تاریخ تعیین شده، ملک را به خریدار تحویل دهد. اگر در زمان مقرر از تحویل ملک خودداری نماید، خریدار می‌تواند از فروشنده شکایت کند. در این صورت، خریدار باید دادخواستی با عنوان الزام فروشنده به تحویل ملک، تنظیم و در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند. پس از تعیین دادگاه صالح، باید جهت رسیدگی به شکایت خود در جلسه رسیدگی حاضر شود.

دعاوی ملکی کیفری:

دعاوی ملکی کیفری در دادگاه‌های کیفری رسیدگی می‌شوند و حکمی که از سوی قاضی صادر می‌شود، معمولاً مجازات حبس است. این دعاوی شامل موارد زیر می‌شوند:

• کلاهبرداری ملکی:

کلاهبرداری ملکی زمانی اتفاق می‌افتد که شخصی با فریب دیگری، ملک او را به سرقت می‌برد. برای مثال، شخصی با جعل سند، ملک دیگری را به نام خود می‌زند.

• خیانت در امانت ملکی:

خیانت در امانت ملکی زمانی اتفاق می‌افتد که شخصی ملکی را که به امانت نزد او گذاشته شده، به ضرر صاحب آن استعمال کند. برای مثال، شخصی ملکی را از دیگری به امانت می‌گیرد تا آن را اجاره دهد. اما به جای اجاره دادن، خود در آن ملک ساکن می‌شود.

• تصرف عدوانی ملکی:

تصرف عدوانی ملکی زمانی اتفاق می‌افتد که شخصی بدون رضایت مالک، ملک او را تصرف کند. برای مثال، شخصی ملکی را به دیگری اجاره می‌دهد. اما پس از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه نمی‌کند.

دعاوی ملکی ثبتی:

دعاوی ملکی ثبتی در دادگاه‌های ثبتی رسیدگی می‌شوند. این دعاوی شامل موارد زیر می‌شوند:

• اعتراض به ثبت ملک:

اعتراض به ثبت ملک زمانی اتفاق می‌افتد که شخصی نسبت به ثبت ملکی اعتراض داشته باشد. 

• ابطال سند مالکیت:

ابطال سند مالکیت زمانی اتفاق می‌افتد که سند مالکیت یک ملک باطل شود. برای مثال، سند مالکیت یک ملک به دلیل جعلی بودن ابطال می‌شود.

هنگامی که فروشنده، ملکی را به خریدار می‌فروشد، طبق مبایعه نامه، متعهد می‌شود که در تاریخ تعیین شده، سند رسمی ملک را به نام خریدار تنظیم کند. اگر فروشنده از انجام این تعهد خودداری کند، خریدار می‌تواند از او شکایت کند.

شرایط طرح دعوای التزام به تنظیم سند رسمی:

برای طرح این دعوا، لازم است که شرایط زیر وجود داشته باشد:

• وجود مبایعه نامه بین فروشنده و خریدار
• عدم تنظیم سند رسمی ملک توسط فروشنده
• آگاهی خریدار از عدم وجود سند رسمی ملک

مدارک لازم برای طرح دعوای التزام به تنظیم سند رسمی:

• مبایعه نامه
• کپی کارت ملی و شناسنامه خریدار و فروشنده
• گواهی عدم حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی

روند رسیدگی به دعوای التزام به تنظیم سند رسمی:

پس از طرح دعوا، دادگاه ابتدا بررسی می‌کند که آیا شرایط لازم برای طرح دعوا وجود دارد یا خیر. اگر شرایط وجود داشته باشد، دادگاه به موضوع رسیدگی می‌کند.

در صورتی که دادگاه حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی دهد، فروشنده باید ظرف مدت یک ماه از تاریخ ابلاغ حکم، سند رسمی را به نام خریدار تنظیم کند. در غیر این صورت، خریدار می‌تواند از طریق اجرای احکام مدنی، سند رسمی را از فروشنده دریافت کند.

توصیه:

دعوای خلع ید یک وضعیت قانونی است که در آن فردی بدون اجازه مالک، ملکی را به تصرف خود درآورده است. در این حالت، مالک می‌تواند از این فرد شکایت کرده و درخواست خلع ید ارائه دهد. در جلسه رسیدگی، مالک باید با ارائه اسناد رسمی، اثبات کند که واقعاً مالک ملک تصرف شده است.

ذکر این نکته لازم است که خلع ید با تخلیه ید تفاوت دارد. در خلع ید، فرد بدون اجازه ملک را تصرف کرده است ولی تخلیه ید زمانی صورت می‌پذیرد که فردی که در ملک ساکن است از ابتدا ید غاصبانه نداشته است؛ او ملک را طبق قراردادی اجاره کرده است ولی در پایان قرارداد، از تخلیه آن خودداری می‌ورزد؛ در این صورت مالک می‌تواند درخواست تخلیه ید را بدهد.

اگر مالک به جای دعوای خلع ید به صورت اشتباه دعوای تخلیه ید را مطرح سازد، دادگاه، قرار عدم استماع دعوا صادر می‌کند. (قرار عدم استماع دعوا، به حالتی گفته می‌شود که دعوا به علت وجود موانع، قابلیت رسیدگی نداشته باشد. در این صورت، دادگاه بدون ورود به ماهیت دعوا، اقدام به صدور این قرار می‌کند.)

دعوای رفع تصرف عدوانی این دعوا زمانی رخ می‌دهد که شخصی ادعا می‌کند نسبت به ملک تصرف شده مالکیت دارد و آن ملک در دست فرد دیگری است.

بر اساس ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی را اینگونه تعریف کرده است: «ادعای متصرف سابق مبین بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف او خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.»

در این دعوی شاکی (خواهان) باید سند رسمی دال بر مالکیت خود به دادگاه ارائه کند. پس از آن لازم است ثابت شود که متقاضی مالک سابق است. اگر ثابت شود که مدعی علیه ملکی را نزد شاکی تصرف کرده است، رفع تصرف عدوانی در این مورد جنبه قانونی ندارد. عدوانی بودن تصرف متهم نیز باید ثابت شود. (پرخاشگری یعنی بدون رضایت).

دعاوی رفع مزاحمت ها و موانع اجرای عدالت

در این عمل شخص مالک را از استفاده از مال منع می کند یا بدون تصرف در مال، او را مورد آزار و اذیت قرار می دهد; مثلاً مالک اجازه استفاده از زمین کشاورزی یا ساختمان مسکونی خود را ندارد.

طبق ماده ۶۹۰ قانون مدنی: «هرکس باید آثار ملک را به ترتیب از قبیل پیک نیک، دیوارکشی، تغییر حد فاصله، محو حدود، حصار، خندق، حفر چاه، درختکاری و زراعت و مانند آن تهیه کند.» اعم از زراعی یا آیش «جنگل ها و مراتع ملی شده، کوه ها، باغ ها، مراتع، منابع آب، چشمه ها، مخازن طبیعی و پارک های ملی، تأسیسات کشاورزی، دامپروری و دامپروری، کشاورزی و صنعت، زمین های حاصلخیز و بایر و سایر اراضی و املاک. متعلق به دولت یا شرکت های وابسته دولت یا شهرداری ها یا کمک های مالی و همچنین اراضی، املاک، اعانه ها، محوطه ها و بقایایی که برای امور خیریه تهیه شده یا از اشخاص حقیقی یا حقوقی مصادره شده یا خود یا دیگران را ذی حق معرفی می کنند یا بدون اجازه سازمان حفاظت محیط زیست. یا «در صورتی که سایر مراجع ذی صلاح اقدامی منتهی به تخریب محیط زیست و منابع طبیعی، مداخله یا تصرف عدوانی یا ایجاد اخلال در موارد مذکور انجام دهند و یا در موارد مذکور تخلف از قانون کنند، به مجازات حبس محکوم خواهند شد. از یک ماه تا حداکثر یک سال مجازات.»

تفاوت مزاحمت و ممانعت از حقوق

در ممانعت از حق، موضوع عموماً مانع استفاده از مالک واقعی می شود، اما در تداخل، عمل فرد موجب خلل جزئی تصرف می شود.

دعوی علیه وام دهنده

اگر ملک مورد فروش قبلاً در رهن دیگری باشد (مثلاً نزد بانک برای گرفتن وام)، نمی توان آن را به طور دائم منتقل کرد و فروشنده باید ابتدا آن را از رهن خارج کند و سپس اقدام به فروش کند. در صورت عدم انجام این مرحله، خریدار می تواند از دادگاه حکم به پرداخت وام مسکن را بخواهد. پیش نیاز اخذ وام مسکن معمولاً ایجاد سند رسمی است.

اختلافات کیفری اموال

دادرسی کیفری از جمله اقداماتی است که در محاکم کیفری مربوط رسیدگی می شود و رأی قاضی معمولاً جنبه کیفری دارد و حکم حبس را پیش بینی می کند.

پرونده های جنایی شامل موارد زیر است، اما به آنها محدود نمی شود:

دعوای تقلب در فروش

ماده ۱ قانون تشدید مجازات ارتشاء در مورد این جرم می گوید: اگر شخصی با ایجاد امیدواری مردم به وجود شرکت یا مؤسسه و وعده شغلی و یا ایجاد ترس از صحت امر، مردم را فریب دهد. تقلب محسوب می شود. حتی اگر از عنوان جعلی استفاده کند یا خود را مالک مال دیگری کند، این از مصادیق بارز کلاهبرداری محسوب می شود و مجازات در مورد او یک تا هفت سال حبس است.

یکی از معروف ترین این دعاوی بیع مال غیر است که شخصی مال خود را بدون اجازه مالک اصلی می فروشد.

دعوای جعل اسناد

جعل سند عبارت است از تغییر آگاهانه سند به منظور سوء استفاده از نسخه اصلی. که کار می کند.

جرم جعل سند مالکیت می تواند انواع مختلفی داشته باشد و نتایج متفاوتی را به دنبال داشته باشد. 

سه عنصر برای نقض اعتماد وجود دارد:

مالک: شخصی که با کمال میل ملک را در اختیار شخصی که به او اعتماد دارد قرار می دهد.
امین: شخصی که در مال به امانت سپرده شده است.
اموال امانی: اموالی که از طرف مالک برای نگهداری به امین داده می شود.
دعاوی ثبت شده املاک و مستغلات
این دعوا از دعاوی مدنی است که در محاکم مربوطه رسیدگی می شود و حکم صادره جنبه کیفری ندارد.

دعوای اصلی ثبت شده املاک عبارتند از:

دعوای افراز بر سر اموال جامعه
یک ملک به هر دلیلی می تواند توسط چندین نفر به اشتراک گذاشته شود. اگر شرکاء در تقسیم به توافق برسند اشکالی ندارد ولی اگر در نوع تقسیم به توافق نرسند راه حل قانونی تفکیک است. الافراز در لغت به معنای جدا کردن و در قانون به معنای جدا کردن سهام شرکا است.

دعوای ابطال سند رسمی

در این دعوا شخصی برای ابطال سند رسمی دعوی می کند. به طور معمول، این اختلاف زمانی رخ می دهد که یک ملک به چند نفر فروخته شود. گاهی اوقات این درخواست یک تراکنش تکمیل شده است که به دلیل ماهیت ناشناخته آن نامعتبر اعلام شده است. در این صورت سند نیز باید ابطال شود.

این درخواست باید به دادگاه های ذی ربط داده شود و مراجع رسمی حق این کار را ندارند و اگر چنین کنند مرتکب جرم شده اند.

نقش وکیل در دعاوی مدنی

بهتر است رسیدگی به دعاوی ملکی را به یک وکیل مجرب و آگاه بسپارید تا متحمل ضرر و زیان نشوند. یک وکیل ملکی به تمامی مسائل ملکی آشنایی کامل دارد و می تواند به موکل خود به خوبی مشاوره دهد تا بتواند حقوق خود را استیفا کند.

حضور وکیل نقش مهمی در جلسه دارد. زیرا ممکن است خود فرد به دلیل استرس یا عجله در پاسخگویی نتواند به خوبی از خود دفاع کند. 

یکی از مهمترین مزایای استخدام وکیل تهیه فاکتور است. دادرسی ممکن است به هر دلیلی مطابق میل موکل نباشد. وکیل قبل از تشکیل جلسه دفاعیه خود را به صورت کتبی و با اخذ دستور ثبت تقدیم می کند. لذا در جلسه از موکل خود دفاع شفاهی می کند و می تواند دفاعیه را کتباً ضبط کند. ثبت شکایت و دادخواست یکی از مهمترین مزایای استخدام وکیل ملکی است.

وکیل نت ، شریک شما برای اختلافات املاک و مستغلات
در این مقاله به بررسی مطالبات ملکی و انواع آن پرداختیم. با توجه به پیچیدگی این موضوعات، حضور مشاوری آگاه و با تجربه می تواند از بسیاری از دعاوی ملکی جلوگیری کند; همچنین در این اختلافات حقوقی مشاور می تواند بهترین راه حل را پیشنهاد دهد تا فرد بهترین تصمیم را بگیرد. گروه وکیل نت می تواند با ارائه مشاوران آگاه و متخصص به شما در زمینه دعاوی ملکی کمک کند و به سوالات شما در این زمینه پاسخ دهد. شما می توانید سوالات خود را به صورت تلفنی و آنلاین از ما بپرسید و مشکلات خود را در زمان و هزینه های خود حل کنید.

نتیجه‌گیری:

دعاوی ملکی از جمله دعاوی مهم و پرچالش در نظام حقوقی ایران هستند. این دعاوی می‌توانند پیامدهای مالی و حقوقی سنگینی برای طرفین دعوا داشته باشند. بنابراین، لازم است که افراد در هنگام خرید و فروش ملک، دقت کافی داشته باشند و از مشاوره حقوقی متخصصان در این زمینه بهره‌مند شوند.